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2009年07月06日

礼金ゼロでマンションを借りる方法 あとで読む

開発疲れたー、ということでちょっと軽い話題でも。

私も今度引越しする予定なのですが、引越しって結構コストかかりますよね。(ちなみに私は賃貸派)

かかるコストは主に、礼金(関西では敷引き)、引かれる敷金、仲介手数料、家賃のオーバーラップ、それに引越し代。

で、一番納得いかないのは礼金。これって要は大家に支払うものなんですが、概ね2ヶ月分くらい。なぜこんなに支払わないといけないのか・・・
って、実は私も何故かひっそりと大家やってたりするので、まぁなんとなくはわかるのですが・・・。

そもそも大家には礼金満額は入らないのです。仲介した不動産屋に1ヶ月分くらい取られます。
仲介手数料は借主貸主双方からの合計が1ヶ月分までと法律で決まっていますので、手数料ではなく広告料とかそんな名目で取られます(いいのか、これ?)
通常礼金を2ヶ月にするのは、空き室期間や退去時の修繕費とかを見込んでのものではないでしょうか。最近は賃貸する側も情報武装してるので修繕費全額敷金から引けるとは思えないので・・。


そしてさらに仲介手数料ですね。最近は仲介手数料半額というところもありますが、そもそも不動産業界も階層構造になっているので不動産会社間で手数料を分け合う形になることも多く、ここは交渉厳しいところです(交渉するところじゃないです)。
(実は物件直接見に行くと物件管理会社が書いてあることがあり、そこに直接電話すると不動産会社通さず契約できることがあります。道理的にどうかというのはありますが、仲介手数料は支払わなくて済みます)


あと今回関係ないですけど、関東では更新手数料1ヶ月取られることが多くこれまた納得いきません。特に不動産会社によってはさらに更新手数料0.5ヶ月支払わないといけないことも多々あり、もう何がなんだか・・・。

で、本題に戻して、と。

礼金・仲介手数料をカットするには、結局以下の4パターンくらいではないかな、と。(ワケアリは除く)

UR物件

またこれか!と思われるかもしれませんが、まぁ、UR はやっぱり最強なわけです。
関東以外だと、あまり新しい物件がないのがちょっと残念ですけどね。
礼金・仲介手数料なく、更新料もなく、保証人も不要で退去時に敷金はほぼ全額かえってくるし、退去前通知は 14 日で Ok というすばらしさ。
あとものすごいのが、住んでる間に家賃が下がることがあります(←民間ではありえない)。
そしてそのとき律儀に新家賃での敷金との差額を返金してくれるそうですよ!まさにネ申!

UR から UR への引越しなら、ほとんど引越し代だけで住んでしまいます。
参考)青い人
※空き物件、ネットは全然更新されないので、必ず電話か営業センターに行きましょう。


東京都住宅供給公社

持ち家が無い人で東京都民対象なんですが、公社物件を借りるという手があります。
※各都道府県に住宅供給公社はあると思いますので調べてみてください。
超絶一等地の物件を格安で提供していたりする都営住宅は最高倍率は 2000 倍を超えることもあり制限もきついのですが、年何回かやっている都民住宅の抽選には参加する価値はあると思います。(都営住宅は年収制限などの条件があります。)
もちろん、一般賃貸物件もありますし駐車場だけ借りたりもできますので、一度物件をチェックしてみるとよいかと思います。
#私は条件面でこの公社物件には住めず、実は詳細はよくわかりませんが・・・。
とりあえず礼金・仲介手数料・更新料は不要です。


■公庫物件

これは探すの難しいのですが、住宅金融公庫からお金を借りてマンションを建て(または購入し)それを賃貸に出す場合、「礼金を取ってはならない」というお上(公庫)からのお達しが出ています。
(個人で買ったマンションを人に貸す場合ではなく、貸すためにお金借りた場合ですかね、いわゆる「公庫物件」だそうです)。
この物件の場合、家主が公庫に支払いを終えるまでは更新料も無料です。支払い終えてからどうなるかは知りませんが、支払いを終えるまではひと悶着あると困るらしく敷金返還などは有利に進むといううわさです。

ただ、途中で競売にかかってオーナーチェンジというパターンなどもあるようですので、不動産屋にきちんと確認しておくと良いかと思います。


■投資不動産物件

最後に狙い目というか、あと礼金ゼロの物件としては投資不動産物件があります。
投資不動産物件は、REIT のような母体が開発した賃貸用マンションや、不動産会社が販売しようとしてうまくいかなくて賃貸に流した物件などがあります。

で、この投資不動産物件は、不動産価値が「利回り(通常7%)」で判断されるため、論理年間収入しか見ません。
つまり、礼金ゼロにしようが、多少フリーレントとかつけてでも、とにかく家賃○○円を払って欲しい物件、というわけです。

新築で礼金ゼロの物件がたまに情報誌などに出ていますが、多くは投資不動産物件ではないかと。
こういうものは礼金ゼロは当然として、フリーレント(タダ期間)を何ヶ月もらえるか、が交渉のポイントですw

あと、不動産会社が直接開発した物件で賃貸流れにしたものは仲介手数料なども不要ですので、大手不動産会社のHPなどをこまめにチェックすると良いかと思います。この場合、直接取引なので仲介手数料不要になるかと思います。

と、こんなところですかね。

引越しはモノを捨てたり整理したりするのにいい機会ですよね。私も頑張って整理しようー。

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投稿者 aka : 2009年07月06日 23:37  / 2009年07月 /

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コメント

素晴らしい情報をまとめてくれて助かります。
というか不動産近い内に無くなるんじゃないでしょうかね。できれば誰も通したく無いじゃないですか。

投稿者 ササミ : 日時 2009年07月07日 15:30

「仲介手数料は支払わなくて済みます」というケースでいくつか誤解があるように思います。

「物件管理会社が書いてあることがあり、そこに直接電話すると不動産会社通さず契約できることがあります。…仲介手数料は支払わなくて済みます」

これ、管理会社も大抵不動産屋ですので、仲介手数料は必要です。客付け不動産会社を通さないだけで、元付け不動産屋(管理会社)に仲介手数料を払います。

仲介手数料は、大家さんと入居者との契約を“仲介”した時の手数料報酬です。

仲介手数料が要らないケースの肝は、不動産屋自身が貸主つまり“所有”している物件で、その不動産屋に直接出向いて契約した場合でしょう。“仲介”する相手が居ないですから。

投稿者 新米不動産屋営業 : 日時 2009年07月07日 21:50


>住んでる間に家賃が下がることがあります(←民間ではありえない)。

民間ですがざらにあります。昨今は供給過多で募集家賃は毎年下降しています。さらに、建物は古くなるにつれて価値も下がってきますから、募集賃料も下がります。すると、10年済んでいる人と、新しく入った人との賃料の差が大きくなってしまいます。

そういった場合、更新の時期に、賃料の見直し(大抵契約に含まれています)を行い、適正賃料(つまり安く)で更新契約を提案します。

2年契約で、更新があるのはこういう事も可能にする、という理由もあったりします。

投稿者 新米不動産屋営業 : 日時 2009年07月07日 21:56

コメントありがとうございます。

> 仲介手数料が要らないケースの肝は、不動産屋自身が貸主つまり“所有”している物件

そうです。この意味だったのですが、ちょっと書き方がまずかったですね。

> 更新の時期に、賃料の見直し(大抵契約に含まれています)を行い

これがきちんと履行されていればいいのですが・・・私はあまりこういう話をきいたことがないので・・・

それと UR はどこか一部屋だけ賃料を下げるということはなく、下げるなら契約者全員の賃料を下げてくれます。
更新まで待たなくてもいいので、このあたりがすばらしいところです>UR

投稿者 aka : 日時 2009年07月07日 23:47

>myrss.jp管理人様

7/8 18:00頃からMyRSSの配信が止まっているようです。

投稿者 todo : 日時 2009年07月09日 10:33

>myrss.jp管理人様

7/8 18:00頃からMyRSSの配信が止まっているようです。

投稿者 todo : 日時 2009年07月09日 10:33

myrss.jp管理人様

いつもありがとうございます。
最近、全てのRSSフィードの出力結果が「(更新待ち)」になってしまいました。
もしも、障害でしたら修復をお願い致します。

投稿者 TAKU : 日時 2009年07月09日 14:53

昨日システムの更新は実施しましたが、特に障害等の状況は確認できておりません・・・
申し訳ないのですが、お問い合わせページよりご連絡ください!お調べします!
http://myrss.jp/inquiry.phtml

投稿者 aka : 日時 2009年07月09日 21:48

昨日よりTAKUさんと同じく(更新待ち)しか表示されなくなっています。
問い合わせフォームよりお送りしましたのでご対応いただければ有り難いです。
よろしくお願いします。

投稿者 おおかみ : 日時 2009年07月09日 23:05

「myrss.jp/rdf/」で検索に引っかかるフィードを
手当たり次第に確認しましたがすべて同じ状況ですねぇ

投稿者 ヤマーダ : 日時 2009年07月10日 03:07

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